Löst möbliertes Wohnen die Probleme von Vermietern?

Mietpreisbremse, restriktives Mietrecht, politische Vorgaben für teure energetische Sanierung und hohe Kosten bei Neubau und Renovierung – Vermietern kann der Spaß an ihrem Immobilien-Investment manchmal ordentlich vergehen. Die möblierte Vermietung scheint einige Probleme der Vermieter zu lösen, insbesondere weil für diese bestimmte Art der Kurzzeitvermietung der Mietpreis in der Regel frei gewählt werden kann. Auch der übliche Mieterschutz ist in einigen Punkten deutlich gelockert. Es genügt allerdings nicht, einen Tisch mit ein paar Stühlen in die Wohnung zu stellen und dafür eine deutlich höhere Miete zu verlangen. Diese fünf Punkte sollten Sie als Vermieter beachten.

1) Besondere Gesetzeslage erfordert eigene Mietverträge

Beim möblierten Wohnen handelt es sich um „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“. Die genaue Formulierung lesen Sie unter §549 Abs.2,1 des BGB. Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter deutlich einfacher und kurzfristiger kündigen können als bei der Langzeitmiete. Zudem können Vermieter den Mietpreis entsprechend der Nachfrage festlegen und sind bei Mieterhöhungen nicht vom Gesetzgeber durch die sogenannte Mietpreisbremse eingeschränkt. Für Ihre möblierte Wohnung brauchen Sie daher einen speziellen Vertrag. Im Internet kursieren diverse Vertragsvorlagen für möbliertes Wohnen. Verwechseln Sie diese nicht mit Kurzzeitmietverträgen. Das sind grundsätzlich „normale“ Mietverträge, die aus genau definierten Gründen zeitlich begrenzt sind – zum Beispiel wegen bevorstehendem Eigenbedarf des Vermieters, wegen anstehender Sanierung oder Abriss des Mietobjektes. Man sollte in jedem Fall einen rechtssicheren Vertrag von einer seriösen Quelle erwerben und dafür seinen Immobilienmakler oder einen Juristen konsultieren.

2) Den richtigen Mietpreis finden

Für Ihre möblierte Wohnung können Sie einen höheren Mietzins generieren – sicher der größte Vorteil dieser Vermietungsart. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt, wo §556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn regelt. Die Obergrenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bekannt als Mietpreisbremse, gilt für auf kurze Zeit vermietete Wohnungen nicht. Beliebig in die Höhe treiben lässt sich die Kaltmiete dennoch nicht. Mieter vergleichen sehr wohl, wieviel sie für welches Angebot zahlen müssen. Dazu trägt auch die enorme Preistransparenz des Marktes bei, zum Beispiel dank mobiler Apps der Immobilienportale im Internet. Legen Sie den Preis zu hoch an, tun Sie sich schwer mit der Neuvermietung Ihrer Immobilie.

Als Faustformel für den Mietpreisaufschlag im Vergleich zur Langzeitvermietung gilt: Wenn Sie die Mehrkosten für die Ausstattung nach etwa einem Jahr wieder eingenommen haben, sind Sie auf dem richtigen Weg. Fragen Sie im Zweifelsfall den örtlichen Immobilienmakler Ihres Vertrauens wie viel Sie verlangen können.

3) Eignungsprüfung: Passt möbliertes Wohnen zu Ihrer Immobilie?

Ob das Konzept des möblierten Wohnens für Sie aufgeht, hängt maßgeblich von der Infrastruktur rund um Ihre Wohnung ab. Mieter achten bei ihrer Wahl in der Regel auf ideale Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie auf Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten vor Ort. Wenn in unmittelbarer Nähe leicht geparkt werden kann, umso besser. Üblicherweise wird Wohnen auf Zeit für Ein- bis Zweizimmerappartements angeboten. Grundsätzlich könnte man auch eine größere Wohnung oder ein Haus auf diese Weise vermieten. Die Nachfrage ist aber geringer, längere Leerstände sind möglich. Diese Immobilien sind eher für Firmen interessant, die darin leitende Angestellte und Führungskräfte temporär unterbringen. Wenn mehrere größere Firmen in der Region ansässig sind, kann es funktionieren. Generell sollte sich die Immobilie in einem Ballungsgebiet befinden. Ländliche Regionen sind deutlich seltener gefragt und erzielen weitaus weniger Mieteinnahmen.

4) Vollständig möblieren

Wer für begrenzte Zeit, zum Beispiel für ein Arbeitsprojekt, und möglicherweise aus dem Ausland herzieht, reist nur mit leichtem Gepäck an – vielleicht sogar nur mit einem Koffer. Da sollte die Wohnung schon die üblichen Alltagsgegenstände und allen Komfort bieten. Denken Sie für die vorhandene Einbauküche mit E-Geräten an Besteck, (Koch-) Geschirr, Toaster, Wasserkocher und Kaffeemaschine. Im Bad sollten zum Beispiel Handtücher und Badvorleger vorhanden sein. Fürs Schlafzimmer benötigen Sie neben dem Bett, Nachttisch, Kleiderschrank auch Bettwäsche in mehrfacher Ausstattung. Die üblichen Wohnzimmermöbel ergänzen Sie am besten um einen Esstisch mit Stühlen und denken Sie an TV, Internet, Stereoanlage oder Lautsprecher für Musikstreaming per Handy. Wichtig ist, dass die Ausstattung zum Niveau der Wohnung, dem Anspruch der gewünschten Mieter und dem geforderten Mietpreis passt. Ein paar tausend Euro sollten Sie sicher investieren.

5) Höherer Aufwand und Abnutzung erfordern Rücklagen

Einen höheren Mietpreis zu generieren klingt erstmal verlockend. Welcher Vermieter will das nicht? Allerdings fallen gegenüber der Langzeitvermietung höhere Kosten an. Die regelmäßige Vermittlung von Kurzzeitmietern ist aufwändiger. Sie benötigen ein kontinuierliches Marketing im Idealfall in Form von Internetwerbung, einer Website, Flyern und mehr. Da Kurzzeitmieter häufig aus dem Ausland kommen, sollte Ihr Marketingmaterial auch in Englisch vorliegen. Am besten beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler, der für Ihre Vollvermietung sorgt. Je nach Nachfrage kann es immer zu Mietausfällen kommen. Berücksichtigen Sie bitte auch die Abnutzung des Inventars. Je nach Zustand sollten Sie die Möbel alle paar Jahre erneuern. Mein Tipp: kaufen Sie nicht nur IKEA-Möbel. Die sind zwar in der Anschaffung günstig, aber oft empfindlich. Die höhere Beanspruchung von wechselnden Mietern lässt sie schnell abgenutzt aussehen. Bei den regelmäßigen Abnahmen und Übergaben der Wohnung ist ein ausführliches Protokoll zu führen. Dabei muss das Inventar genau gezählt und auf Schäden geprüft werden. Sie sehen, für die Kurzzeitvermietung entsteht ein höherer Aufwand und mehr Kosten. Planen Sie hierfür Rücklagen ein.

Ob die Vor- oder die Nachteile im individuellen Fall überwiegen, muss jeder Vermieter selbst entscheiden. Für Ihre Immobilie im Rhein-Main Gebiet berate ich Sie gerne ob es sich für Sie lohnt, welche Ausstattung gefragt ist und welche Dienstleister für Sie wichtig sind. Sie planen ein steuerbegünstigtes Boarding House? Profitieren Sie von meinem Know-how. Rufen Sie mich jetzt an unter 06174-9988397

Komfortable Ausstattung bei Wohnen auf Zeit

Bei Wohnen auf Zeit achten anspruchsvolle Mieter auf hohen Wohnkomfort. Vermieter sollten daher auf eine möglichst ansprechend Ausstattung achten.

 

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