10 Dinge, die Sie über Immobilienkaufverträge wissen sollten

Der Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland immer mit einem Kaufvertrag beim Notar besiegelt. Das Dokument ist sehr wichtig, denn es regelt die Bedingungen für den Besitzübergang. Dabei ist der Kaufpreis zwar ein wesentlicher Aspekt, doch lange nicht der einzige. Worauf kommt es also an?

1) Nie ohne Finanzierungsbestätigung

Wenn Käufer und Verkäufer sich über das Immobiliengeschäft und den Preis einig sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Vorausgesetzt, es liegt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor. Der Käufer sollte den Darlehensvertrag nicht vor dem Kaufvertrag abschließen. Denn wenn dieser platzt, muss er der Bank viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auch der Verkäufer sollte die Finanzierbarkeit seines Käufers prüfen. Nur so kann er sicher sein, dass der Kaufpreis auch wirklich gezahlt werden kann. Ganz wichtig ist daher die Finanzierungsbestätigung der Bank.

2) Kaufvertrag ist Sache des Notars

Den Kaufvertrag kann nur ein Notar aufsetzen, da ein Immobilienverkauf zwingend notariell beurkundet werden muss. Andernfalls wäre der Vertrag nicht rechtsgültig. Lesen Sie mehr über die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf.

Der Notar gestaltet den Vertrag nach den Wünschen der Vertragsparteien, natürlich stets im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Als professioneller Immobilienmakler stelle ich dem Notar alle relevanten Informationen zur Verfügung. Dazu gehören die persönlichen Daten aller Verkäufer und Käufer. Zudem informiere ich über die relevanten Grundbuchdaten der Immobilie, den Kaufpreisanteil für bewegliche Güter, Nebenflächen der Immobilie und vieles mehr.

3) Immobilie sollte möglichst lastenfrei übergeben werden

In Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die entweder gelöscht oder übernommen werden müssen. Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Abteilung II führt persönliche Rechte auf, also Nießbrauch, Wohn-, Wege- und Leitungsrechte. Grundschulden und Hypotheken finden Sie in Abteilung III. Die Rechte und Pflichten in Abteilung II und III sollte man möglichst löschen.

4) So reduzieren Käufer die Grunderwerbsteuer

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Schränke oder andere Möbel, können separat ausgewiesen werden. Der Käufer muss auf bewegliche Güter dann keine Grunderwerbsteuer zahlen und kann so die Steuerabgaben etwas reduzieren. Dieser Vorteil betrifft aber nur den Käufer. Für den Verkäufer spielt es keine Rolle. Es sollten für mitverkaufte Güter Einzelpreise festgelegt werden. So können Auseinandersetzungen darüber vermieten werden, welcher Gegenstand welchen Wert hat – etwa, wenn bei Mängeln an diesen Gütern Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Vorsicht: Beschließen Sie für bewegliche Gegenstände keine überzogenen Preise. Eine 15 Jahre alte Standard-Einbauküche aus dem Möbelhaus hat sicher keinen Restwert von zig Tausend Euro. Das Finanzamt achtet auf realistische Restwerte.

5) Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf

Falls es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, lohnt der Blick in die Teilungserklärung. Häufig ist darin festgelegt, dass der Hausverwalter dem Verkauf zustimmen muss. Dies dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft. Die Zustimmung darf jedoch nur aus triftigem Grund verweigert werden. Etwa, wenn der Verkäufer das Hausgeld nicht vollständig gezahlt hat. Oder falls der Käufer ein unerwünschtes Gewerbe in der Wohnung ausführen möchte. Sofern nötig, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Dem Verkäufer können daraus Kosten entstehen, sowohl durch die Leistung des Notars als auch durch den Aufwand der Hausverwaltung. Denn mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat er sich zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Die Zustimmung des Verwalters ist eine der Voraussetzungen für diese Übertragung.

6) Was für die Fälligkeit des Kaufpreises nötig ist

Nach Unterzeichnung des Notarvertrages wird der Kaufpreis nicht unmittelbar fällig. Zuerst müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Zunächst wird die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie garantiert dem Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen oder mit Hypotheken belasten kann. Finanziert der Käufer die Immobilie, so verlangt die Bank eine Grundschuld. Diese wird im Grundbuch vor der Eigentumsvormerkung eingetragen.

Der Notar holt gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf ein. Beim Hausverkauf kann ein Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Hier besorgt der Notar eine Verzichtserklärung. Ebenso bezieht er Verzichtserklärungen für die in Punkt drei beschriebenen Rechte. Wichtige Voraussetzung ist zudem die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers. Häufig hat dieser noch Resthypotheken auf der zu veräußernden Immobilie. Die Bank erteilt die Bewilligung unter der Maßgabe, die Grundschuld erst zu löschen, wenn die verbliebene Hypothek beglichen wird.

Erst nachdem alle Punkte erledigt sind, steht einer Umschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege und der Kaufpreis kann vom Käufer gezahlt werden. In der Regel dauert es daher etwa sechs bis acht Wochen bis der Kaufpreis fällig wird.

7) Zahlungsverzug: Wenn kein Geld fliest

Falls der Käufer nach Aufforderung des Notars und Ablauf einer kurzen Frist nicht zahlt, gerät er automatisch in Verzug. Die Verzugszinsen sind gesetzlich auf fünf Prozent über Basiszins festgelegt. Schlimmer noch, der Verkäufer kann nach Fristablauf vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Eine Rückabwicklung ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden. Nicht zuletzt aus diesem Grund empfiehlt es sich für beide Parteien, auf eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bestehen, siehe Punkt eins.

8) Übergabe ist nicht gleich Eigentum

Erst wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, erfolgt die Schlüsselübergabe der Immobilie. Der Käufer ist dann aber noch nicht automatisch Eigentümer, das wird oft fehlgedeutet. Zum Eigentümer wird er erst mit Eintragung im Grundbuch. Das kann Wochen und sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung sein, je nachdem wie schnell das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt. Trotzdem kann der Käufer die Immobilie in vollem Umfang nutzen, also selbst einziehen oder vermieten. Alle Rechte und Pflichten gehen mit Übergabe auf den Käufer über. Umso wichtiger ist es, dass die Übergabe „sauber“ erfolgt und beispielsweise alle Zählerstände der Versorger korrekt abgelesen werden. Falls der Vertrag durch einen professionellen Immobilienmakler vermittelt wurde, begleitet er sicher die Übergabe und führt Protokoll.

9) Kauf von vermieteten Immobilien

Falls die Immobilie vermietet ist, werden alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber dem Mieter auf den neuen Eigentümer übertragen. Es muss also kein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Allerdings sollte der Verkäufer seine Mieter über den Immobilienverkauf informieren und die Erlaubnis einholen, die Kaution an den neuen Eigentümer weiterzugeben. Andernfalls haftet der Verkäufer weiterhin für die Kaution.

10) Gewährleistung für Mängel

Bestandsimmobilien gehen grundsätzlich wie gesehen und ohne Gewährleistung an den neuen Eigentümer. Hierbei gibt es nur zwei Ausnahmen. Die erste betrifft die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer muss jeden Mangel benennen. Auch, wenn er nur den geringsten Verdacht hat. Ob vorsätzlich oder nicht, ein Verschweigen kann als Täuschung gewertet werden. Auch die Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Immobilie, zum Beispiel die Isolierung betreffend, sollte vom Verkäufer nur vorsichtig gegeben werden. Wird die zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt, wird der Verkäufer schadenersatzpflichtig.

Die zweite Ausnahme ist der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger. Hier sieht der Gesetzgeber eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor. Entstehen in dieser Zeit Mängel, so muss der Bauträger sie beheben.

Immobilien Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist einiges zu beachten. Fragen Sie Ihren professionellen Immobilienmakler im Vorfeld. Er berät Sie gerne.

4 Gedanken zu “10 Dinge, die Sie über Immobilienkaufverträge wissen sollten

  1. Ein sehr guter laiengerecht geschriebener Artikel. Eine Immobilie zu erwerben, ist für die meisten eine der größten und langfristigsten finanziellen Verpflichtungen ihres Lebens. Daher sind die Interessenten absolut gut beraten, wenn sie sich rechtzeitig an einen Fachmann wenden.
    Grüsse aus Stuttgart, Heimo Bucerius

    Gefällt 1 Person

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