Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

Wenn in Deutschland eine Immobilie den Besitzer wechselt ist er stets beteiligt: Der Notar. Ein Kaufvertrag ist nur dann rechtsgültig wenn er ihn beurkundet hat. Dies dient dem Schutz von Verkäufer und Käufer. Schließlich geht es beim Immobilienkauf um erhebliche Sachwerte. Aber was sind die Aufgaben eines Notars? Insbesondere unerfahrene Verkäufer und Käufer fragen mich oft, was sie beim Notartermin erwartet und wie es danach weitergeht.

Der Notar wird erst beauftragt, wenn sich Verkäufer und Käufer einer Wohnung oder eines Hauses grundsätzlich über den Handel einig sind. Verkäufer A möchte also zum Beispiel sein Haus an Käufer B verkaufen. Nun hat der Käufer das Recht, einen Notar auszuwählen. Er zahlt ja auch die Beurkundungskosten in Höhe von etwa zwei Prozent des Kaufpreises inkl. Gebühren verschiedener Ämter. Oft hatten Käufer schon in anderen Beurkundungsfragen einen Notar beauftragt und vertrauen ihm daher auch den Kaufvertrag für ihre Immobilie an. Natürlich kann ich durch langjährige Zusammenarbeit mit Notaren in Königstein, dem Vordertaunus und Frankfurt gerne eine Empfehlung abgeben.

Unparteiischer Berater ohne Rechtsberatung

Gleich welcher Notar den Auftrag erhält, er muss die Verkäuferseite ebenso beraten wie den Käufer. Das unterscheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Auch bewertet der Notar den Sachverhalt nicht. Vielmehr führt er wie ein Lotse durch den Paragraphen-Dschungel und sorgt für den rechtlich korrekten Kaufvertrag und reibungslosen Eigentumsübergang.

Der Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist in der Regel ein Standardvertrag und wird individuell angepasst. Als professioneller Immobilienmakler beschleunige ich den Prozess, indem ich alle nötigen Daten sammle und an den Notar weiterleite. Hierzu gehören die persönlichen Daten von Käufern und Verkäufern. Besondere Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin habe ich bis dahin geklärt und gebe sie ebenfalls an den Notar weiter. Zudem erhält er die Daten der Immobilie. Neben Anschrift, Grundbuchdaten und Kaufpreis ist der Kaufpreisanteil für bewegliche Güter wichtig. Denn auf die Einbauküche oder andere Möbel zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Dadurch lässt sich für den Käufer oft Geld sparen.

Der Notarvertrag

Liegen alle notwendigen Angaben vor, erstellt der Notar den Vertragsentwurf und leitet ihn entweder direkt oder über den Immobilienmakler an die Parteien weiter. Nun macht es einen Unterschied, ob sich bei dem Immobilienverkauf ein Verbraucher und ein Unternehmer oder zwei Verbraucher gegenüberstehen. Verkauft ein Unternehmer zum Beispiel eine Neubauwohnung an einen Verbraucher, muss dieser 14 Tage Zeit zur Prüfung haben. Das regelt §17 Beurkundungsgesetz. Ist der Verkäufer eine Privatperson, kann der Notartermin schon früher stattfinden. Doch auch hier sollten beide Parteien genügend Zeit zur sorgfältigen Durchsicht haben. Aufkommende juristische Fragen beantwortet der Notar gerne.

Der Vertrag regelt unter anderem den Besitzübergang. Bisherige Verbindlichkeiten wie Hypotheken oder Grundschulden werden in der Regel gelöscht. Eine Übernahme des Verkäuferkredites ist zwar grundsätzlich möglich. Da die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite derzeit aber sehr niedrig sind, ist ein Neuabschluss meist sinnvoller. Auch, wenn die Kosten für Löschung und Neueintragung dann nicht eingespart werden können.

Alle Vereinbarungen rund um den Immobilienverkauf müssen zwingend vertraglich vereinbart werden. Nebenabreden, die nicht spätestens beim Notartermin festgehalten werden sind unzulässig. Zum Beispiel eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises. Es gilt nur, was beim Notartermin unterzeichnet wird. Unlängst hatte ich den Fall, dass der Tiefgaragenstellplatz nicht im Vertrag aufgeführt wurde. Er wurde schlicht vergessen. In diesem Fall protokollierte der Notar nach, gegen Gebühr.

Beim Notartermin

Das Wort Notar stammt aus dem Latein und bedeutet soviel wie der schnell Schreibende. Schnell vorlesen können Notare aber auch. Routiniert lesen sie bei der Beurkundung Wort für Wort laut vor. Beide Vertragsparteien haben dabei Gelegenheit für Fragen. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Übrigens begleite ich als Makler die Käufer und Verkäufer persönlich zum Notartermin. Das gehört für mich zum Service. Besonders unerfahrene Kunden schätzen es wenn sie jemanden mit Erfahrung an ihrer Seite haben.

Üblicherweise ist solch ein Standardvertrag nach einer Stunde vollständig gelesen und zur Unterschrift bereit. Wenige Tage nach dem Termin erhalten Verkäufer und Käufer eine mit Siegel versehene Vertragskopie.

Schritt für Schritt zum Eigentumsübergang

Unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlassen Notar und Käufer die Auflassungsvormerkung. Damit reserviert er die Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Gleichzeitig verhindert diese Vormerkung, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal an einen anderen Interessenten verkauft.

In den folgenden Wochen organisiert der Notar alle notwendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung des Hausverwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung. Das Finanzamt erhält von ihm eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer senden kann. Finanziert der Käufer über einen Kredit bestellt der Notar die Eintragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. Ideal, wenn die Bank die dafür nötigen Unterlagen schon vor dem Notartermin übermittelt. So lassen sich Verzögerungen vermeiden.

Der Kaufpreis fliest erst auf Anweisung des Notars, wenn die beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel vergehen bis dahin sechs bis acht Wochen. Ist der Kaufpreis gezahlt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Ab jetzt kann die Immobilie vom Käufer genutzt werden, alle Rechte und Pflichten sind mit Kaufpreiszahlung auf ihn übergegangen. Damit er im juristischen Sinne Eigentümer ist muss der Notar noch die Eigentumseintragung im Grundbuch beantragen. Das veranlasst er sobald das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, also den Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer bestätigt. Mit Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes ist das Rechtsgeschäft endgültig abgeschlossen und die Arbeit des Notars getan.

Bild Notarvertrag

Beim Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar den Kaufvertrag – zum Schutz von Käufer und Verkäufer.

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