Wie Homestaging Räume perfekt für den schnellen Verkauf in Szene setzt

Ende Juni durften wir einen Teil des Europaviertel in Frankfurt am Main mit gestalten und haben für das Projekt Parkend eine Musterwohnung kreiert. In Kooperation mit KONTRAST Möbel hier aus Frankfurt am Main haben wir eine wundervolle Musterwohnung gestaltet, welche zum verweilen einlädt und den potentiellen neuen Bewohnern eine Vorstellung vom eingerichteten Raum gibt. Lasst Euch von […]

über Musterwohnung PARKEND — Room N°1

10 Dinge, die Sie über Immobilienkaufverträge wissen sollten

Der Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland immer mit einem Kaufvertrag beim Notar besiegelt. Das Dokument ist sehr wichtig, denn es regelt die Bedingungen für den Besitzübergang. Dabei ist der Kaufpreis zwar ein wesentlicher Aspekt, doch lange nicht der einzige. Worauf kommt es also an?

1) Nie ohne Finanzierungsbestätigung

Wenn Käufer und Verkäufer sich über das Immobiliengeschäft und den Preis einig sind, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Vorausgesetzt, es liegt eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor. Der Käufer sollte den Darlehensvertrag nicht vor dem Kaufvertrag abschließen. Denn wenn dieser platzt, muss er der Bank viele Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auch der Verkäufer sollte die Finanzierbarkeit seines Käufers prüfen. Nur so kann er sicher sein, dass der Kaufpreis auch wirklich gezahlt werden kann. Ganz wichtig ist daher die Finanzierungsbestätigung der Bank.

2) Kaufvertrag ist Sache des Notars

Den Kaufvertrag kann nur ein Notar aufsetzen, da ein Immobilienverkauf zwingend notariell beurkundet werden muss. Andernfalls wäre der Vertrag nicht rechtsgültig. Lesen Sie mehr über die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf.

Der Notar gestaltet den Vertrag nach den Wünschen der Vertragsparteien, natürlich stets im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Als professioneller Immobilienmakler stelle ich dem Notar alle relevanten Informationen zur Verfügung. Dazu gehören die persönlichen Daten aller Verkäufer und Käufer. Zudem informiere ich über die relevanten Grundbuchdaten der Immobilie, den Kaufpreisanteil für bewegliche Güter, Nebenflächen der Immobilie und vieles mehr.

3) Immobilie sollte möglichst lastenfrei übergeben werden

In Grundbuch sind Belastungen eingetragen, die entweder gelöscht oder übernommen werden müssen. Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Abteilung II führt persönliche Rechte auf, also Nießbrauch, Wohn-, Wege- und Leitungsrechte. Grundschulden und Hypotheken finden Sie in Abteilung III. Die Rechte und Pflichten in Abteilung II und III sollte man möglichst löschen.

4) So reduzieren Käufer die Grunderwerbsteuer

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Schränke oder andere Möbel, können separat ausgewiesen werden. Der Käufer muss auf bewegliche Güter dann keine Grunderwerbsteuer zahlen und kann so die Steuerabgaben etwas reduzieren. Dieser Vorteil betrifft aber nur den Käufer. Für den Verkäufer spielt es keine Rolle. Es sollten für mitverkaufte Güter Einzelpreise festgelegt werden. So können Auseinandersetzungen darüber vermieten werden, welcher Gegenstand welchen Wert hat – etwa, wenn bei Mängeln an diesen Gütern Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Vorsicht: Beschließen Sie für bewegliche Gegenstände keine überzogenen Preise. Eine 15 Jahre alte Standard-Einbauküche aus dem Möbelhaus hat sicher keinen Restwert von zig Tausend Euro. Das Finanzamt achtet auf realistische Restwerte.

5) Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf

Falls es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, lohnt der Blick in die Teilungserklärung. Häufig ist darin festgelegt, dass der Hausverwalter dem Verkauf zustimmen muss. Dies dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft. Die Zustimmung darf jedoch nur aus triftigem Grund verweigert werden. Etwa, wenn der Verkäufer das Hausgeld nicht vollständig gezahlt hat. Oder falls der Käufer ein unerwünschtes Gewerbe in der Wohnung ausführen möchte. Sofern nötig, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Dem Verkäufer können daraus Kosten entstehen, sowohl durch die Leistung des Notars als auch durch den Aufwand der Hausverwaltung. Denn mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat er sich zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Die Zustimmung des Verwalters ist eine der Voraussetzungen für diese Übertragung.

6) Was für die Fälligkeit des Kaufpreises nötig ist

Nach Unterzeichnung des Notarvertrages wird der Kaufpreis nicht unmittelbar fällig. Zuerst müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Zunächst wird die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie garantiert dem Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen oder mit Hypotheken belasten kann. Finanziert der Käufer die Immobilie, so verlangt die Bank eine Grundschuld. Diese wird im Grundbuch vor der Eigentumsvormerkung eingetragen.

Der Notar holt gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters beim Wohnungsverkauf ein. Beim Hausverkauf kann ein Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Hier besorgt der Notar eine Verzichtserklärung. Ebenso bezieht er Verzichtserklärungen für die in Punkt drei beschriebenen Rechte. Wichtige Voraussetzung ist zudem die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers. Häufig hat dieser noch Resthypotheken auf der zu veräußernden Immobilie. Die Bank erteilt die Bewilligung unter der Maßgabe, die Grundschuld erst zu löschen, wenn die verbliebene Hypothek beglichen wird.

Erst nachdem alle Punkte erledigt sind, steht einer Umschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege und der Kaufpreis kann vom Käufer gezahlt werden. In der Regel dauert es daher etwa sechs bis acht Wochen bis der Kaufpreis fällig wird.

7) Zahlungsverzug: Wenn kein Geld fliest

Falls der Käufer nach Aufforderung des Notars und Ablauf einer kurzen Frist nicht zahlt, gerät er automatisch in Verzug. Die Verzugszinsen sind gesetzlich auf fünf Prozent über Basiszins festgelegt. Schlimmer noch, der Verkäufer kann nach Fristablauf vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Eine Rückabwicklung ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden. Nicht zuletzt aus diesem Grund empfiehlt es sich für beide Parteien, auf eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank VOR Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bestehen, siehe Punkt eins.

8) Übergabe ist nicht gleich Eigentum

Erst wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, erfolgt die Schlüsselübergabe der Immobilie. Der Käufer ist dann aber noch nicht automatisch Eigentümer, das wird oft fehlgedeutet. Zum Eigentümer wird er erst mit Eintragung im Grundbuch. Das kann Wochen und sogar Monate nach der Kaufpreiszahlung sein, je nachdem wie schnell das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt. Trotzdem kann der Käufer die Immobilie in vollem Umfang nutzen, also selbst einziehen oder vermieten. Alle Rechte und Pflichten gehen mit Übergabe auf den Käufer über. Umso wichtiger ist es, dass die Übergabe „sauber“ erfolgt und beispielsweise alle Zählerstände der Versorger korrekt abgelesen werden. Falls der Vertrag durch einen professionellen Immobilienmakler vermittelt wurde, begleitet er sicher die Übergabe und führt Protokoll.

9) Kauf von vermieteten Immobilien

Falls die Immobilie vermietet ist, werden alle Rechte und Pflichten des Verkäufers gegenüber dem Mieter auf den neuen Eigentümer übertragen. Es muss also kein neuer Mietvertrag geschlossen werden. Allerdings sollte der Verkäufer seine Mieter über den Immobilienverkauf informieren und die Erlaubnis einholen, die Kaution an den neuen Eigentümer weiterzugeben. Andernfalls haftet der Verkäufer weiterhin für die Kaution.

10) Gewährleistung für Mängel

Bestandsimmobilien gehen grundsätzlich wie gesehen und ohne Gewährleistung an den neuen Eigentümer. Hierbei gibt es nur zwei Ausnahmen. Die erste betrifft die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer muss jeden Mangel benennen. Auch, wenn er nur den geringsten Verdacht hat. Ob vorsätzlich oder nicht, ein Verschweigen kann als Täuschung gewertet werden. Auch die Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Immobilie, zum Beispiel die Isolierung betreffend, sollte vom Verkäufer nur vorsichtig gegeben werden. Wird die zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt, wird der Verkäufer schadenersatzpflichtig.

Die zweite Ausnahme ist der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger. Hier sieht der Gesetzgeber eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor. Entstehen in dieser Zeit Mängel, so muss der Bauträger sie beheben.

Immobilien Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist einiges zu beachten. Fragen Sie Ihren professionellen Immobilienmakler im Vorfeld. Er berät Sie gerne.

Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

Wenn in Deutschland eine Immobilie den Besitzer wechselt ist er stets beteiligt: Der Notar. Ein Kaufvertrag ist nur dann rechtsgültig wenn er ihn beurkundet hat. Dies dient dem Schutz von Verkäufer und Käufer. Schließlich geht es beim Immobilienkauf um erhebliche Sachwerte. Aber was sind die Aufgaben eines Notars? Insbesondere unerfahrene Verkäufer und Käufer fragen mich oft, was sie beim Notartermin erwartet und wie es danach weitergeht.

Der Notar wird erst beauftragt, wenn sich Verkäufer und Käufer einer Wohnung oder eines Hauses grundsätzlich über den Handel einig sind. Verkäufer A möchte also zum Beispiel sein Haus an Käufer B verkaufen. Nun hat der Käufer das Recht, einen Notar auszuwählen. Er zahlt ja auch die Beurkundungskosten in Höhe von etwa zwei Prozent des Kaufpreises inkl. Gebühren verschiedener Ämter. Oft hatten Käufer schon in anderen Beurkundungsfragen einen Notar beauftragt und vertrauen ihm daher auch den Kaufvertrag für ihre Immobilie an. Natürlich kann ich durch langjährige Zusammenarbeit mit Notaren in Königstein, dem Vordertaunus und Frankfurt gerne eine Empfehlung abgeben.

Unparteiischer Berater ohne Rechtsberatung

Gleich welcher Notar den Auftrag erhält, er muss die Verkäuferseite ebenso beraten wie den Käufer. Das unterscheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Auch bewertet der Notar den Sachverhalt nicht. Vielmehr führt er wie ein Lotse durch den Paragraphen-Dschungel und sorgt für den rechtlich korrekten Kaufvertrag und reibungslosen Eigentumsübergang.

Der Kaufvertrag für Wohnimmobilien ist in der Regel ein Standardvertrag und wird individuell angepasst. Als professioneller Immobilienmakler beschleunige ich den Prozess, indem ich alle nötigen Daten sammle und an den Notar weiterleite. Hierzu gehören die persönlichen Daten von Käufern und Verkäufern. Besondere Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin habe ich bis dahin geklärt und gebe sie ebenfalls an den Notar weiter. Zudem erhält er die Daten der Immobilie. Neben Anschrift, Grundbuchdaten und Kaufpreis ist der Kaufpreisanteil für bewegliche Güter wichtig. Denn auf die Einbauküche oder andere Möbel zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Dadurch lässt sich für den Käufer oft Geld sparen.

Der Notarvertrag

Liegen alle notwendigen Angaben vor, erstellt der Notar den Vertragsentwurf und leitet ihn entweder direkt oder über den Immobilienmakler an die Parteien weiter. Nun macht es einen Unterschied, ob sich bei dem Immobilienverkauf ein Verbraucher und ein Unternehmer oder zwei Verbraucher gegenüberstehen. Verkauft ein Unternehmer zum Beispiel eine Neubauwohnung an einen Verbraucher, muss dieser 14 Tage Zeit zur Prüfung haben. Das regelt §17 Beurkundungsgesetz. Ist der Verkäufer eine Privatperson, kann der Notartermin schon früher stattfinden. Doch auch hier sollten beide Parteien genügend Zeit zur sorgfältigen Durchsicht haben. Aufkommende juristische Fragen beantwortet der Notar gerne.

Der Vertrag regelt unter anderem den Besitzübergang. Bisherige Verbindlichkeiten wie Hypotheken oder Grundschulden werden in der Regel gelöscht. Eine Übernahme des Verkäuferkredites ist zwar grundsätzlich möglich. Da die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite derzeit aber sehr niedrig sind, ist ein Neuabschluss meist sinnvoller. Auch, wenn die Kosten für Löschung und Neueintragung dann nicht eingespart werden können.

Alle Vereinbarungen rund um den Immobilienverkauf müssen zwingend vertraglich vereinbart werden. Nebenabreden, die nicht spätestens beim Notartermin festgehalten werden sind unzulässig. Zum Beispiel eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises. Es gilt nur, was beim Notartermin unterzeichnet wird. Unlängst hatte ich den Fall, dass der Tiefgaragenstellplatz nicht im Vertrag aufgeführt wurde. Er wurde schlicht vergessen. In diesem Fall protokollierte der Notar nach, gegen Gebühr.

Beim Notartermin

Das Wort Notar stammt aus dem Latein und bedeutet soviel wie der schnell Schreibende. Schnell vorlesen können Notare aber auch. Routiniert lesen sie bei der Beurkundung Wort für Wort laut vor. Beide Vertragsparteien haben dabei Gelegenheit für Fragen. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Übrigens begleite ich als Makler die Käufer und Verkäufer persönlich zum Notartermin. Das gehört für mich zum Service. Besonders unerfahrene Kunden schätzen es wenn sie jemanden mit Erfahrung an ihrer Seite haben.

Üblicherweise ist solch ein Standardvertrag nach einer Stunde vollständig gelesen und zur Unterschrift bereit. Wenige Tage nach dem Termin erhalten Verkäufer und Käufer eine mit Siegel versehene Vertragskopie.

Schritt für Schritt zum Eigentumsübergang

Unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrages veranlassen Notar und Käufer die Auflassungsvormerkung. Damit reserviert er die Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Gleichzeitig verhindert diese Vormerkung, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal an einen anderen Interessenten verkauft.

In den folgenden Wochen organisiert der Notar alle notwendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung des Hausverwalters beim Kauf einer Eigentumswohnung. Das Finanzamt erhält von ihm eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer senden kann. Finanziert der Käufer über einen Kredit bestellt der Notar die Eintragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. Ideal, wenn die Bank die dafür nötigen Unterlagen schon vor dem Notartermin übermittelt. So lassen sich Verzögerungen vermeiden.

Der Kaufpreis fliest erst auf Anweisung des Notars, wenn die beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel vergehen bis dahin sechs bis acht Wochen. Ist der Kaufpreis gezahlt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Ab jetzt kann die Immobilie vom Käufer genutzt werden, alle Rechte und Pflichten sind mit Kaufpreiszahlung auf ihn übergegangen. Damit er im juristischen Sinne Eigentümer ist muss der Notar noch die Eigentumseintragung im Grundbuch beantragen. Das veranlasst er sobald das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, also den Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer bestätigt. Mit Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes ist das Rechtsgeschäft endgültig abgeschlossen und die Arbeit des Notars getan.

Bild Notarvertrag

Beim Kauf einer Immobilie beurkundet der Notar den Kaufvertrag – zum Schutz von Käufer und Verkäufer.

In fünf Schritten zu Ihrer Traumimmobilie

Interessenten von Wohnimmobilien haben es gerade nicht leicht. In gefragten Märkten wie dem Rhein-Main-Gebiet und anderen Ballungszentren treffen potentielle Käufer auf ein geringes Angebot an Wohnungen und Häusern – von den wenigen freien Grundstücken ganz zu schweigen. Gründe für diese Marktsituation sind vor allem die geringen Kreditzinsen und Währungsunsicherheiten. Betongold boomt also.

Wie kann man sich nun in diesen Zeiten seine Wunschimmobilie sichern? Wie so oft im Leben ist gute Vorbereitung alles. Die folgenden Schritte helfen Ihnen dabei.

Finanzierung vorbereiten

Als erstes sollten Sie klären, was Sie sich leisten können. Wie hoch darf die Finanzierungssumme sein, gemessen an Ihrem Einkommen und Ihren Eigenkapital. Beachten Sie, dass zum ausgeschriebenen Kaufpreis noch Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notar hinzukommen. In Hessen sind das zusammen rund acht Prozent. Möglicherweise kommt noch eine Maklerprovision hinzu.

Ich erhalte immer wieder Anfragen von Interessenten, die erst ihre Wunschimmobilie besichtigen möchten um dann mit der Bank zu sprechen. Das ist der falsche Ansatz. Bei gefragten Immobilien konkurrieren Sie mit anderen Interessenten, die ihre Finanzierung oft schon gesichert haben und schnell zugreifen können. Ein Eigentümer wird in der Regel demjenigen den Zuschlag geben, der zeitnah eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen kann. Sprechen Sie also mit Ihrer Hausbank und alternativ mit einem unabhängigen Finanzierungsberater, der Ihnen günstige Angebote von mehreren Banken vermittelt. Falls Sie keinen Berater kennen, folgen Sie der Empfehlung Ihres Immobilienmaklers.

Wunschimmobilie definieren

Nun wissen Sie also wie viel Sie ausgeben wollen und können. Entscheiden Sie sich nun für einen Immobilientyp. Suchen Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus freistehend oder als Doppelhaushälfte oder darf es ein Reihenhaus sein? Wünschen Sie einen Neu- oder Altbau, letzteres gepflegt oder renovierungsbedürftig und mit Ausbaupotential? Welche Ausstattung soll die Immobilie bieten in welcher Lage? Wie wichtig ist die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung? Gibt es absolute No-Gos wie stark befahrene Straßen, Eisenbahngleise, Einflugschneisen oder eine Gewerbeansiedlung in der Nachbarschaft? Je genauer Sie Ihre Vorstellungen definieren, desto schneller wissen Sie, ob eine Immobilie zu Ihnen passt.

Immobilienangebote finden

Das größte Angebot finden Sie in Online-Immobilienportalen. 82 Prozent der Interessenten suchen online. Hier sind komfortable Sucheinstellungen gemäß Ihren Vorstellungen möglich. Neue Angebote können Sie sich per Suchauftrag automatisch zusenden lassen. Setzen Sie nicht alleine auf den Platzhirsch Immobilienscout24.de. Viele Anbieter wählen kleinere Portale wie Immowelt, Immonet oder ebay Kleinanzeigen weil sie günstigere Anzeigenpreise bieten oder gar kostenlos veröffentlichen. Als Mitglied des Maklerverbundes Rhein-Main Immobiliencenter inseriere ich übrigens in rund einem Dutzend größeren und kleineren Portalen. Lassen Sie sich bei Immobilienmaklern vor Ort registrieren. Oftmals erhalten Sie so attraktive Angebote direkt per Newsletter. Ebenso können Sie im Immobilienteil der Lokalzeitungen, in meinem Lokalmarkt die Königsteiner Woche, auf Ihre Wunschimmobilie stoßen. Achten Sie auf Nachbarschaftswerbung lokaler Immobilienmakler. Bitten Sie hierzu Freunde und Bekannte, die in Ihrer bevorzugten Region wohnen, nach Flyern Ausschau zu halten.

Kontaktaufnahme und Besichtigung

Sie sind auf eine mögliche Wunschimmobilie gestoßen? Dann nehmen Sie Kontakt zum Anbieter auf. Ob per Kontaktformular im Online-Exposé, E-Mail oder Telefon bleibt Ihnen überlassen. Stellen Sie schon zu diesem Zeitpunkt erste Fragen zur Immobilie. Das zeigt, dass Sie sich mit dem Angebot beschäftigt haben und bekundet ernsthaftes Interesse. Damit heben Sie sich positiv aus der Masse der Interessenten heraus, die per Standardtextvorlage aus dem Immobilienportal anfragen. Erzählen Sie kurz etwas über sich und Ihre Wünsche bezüglich der Immobilie, so bleiben Sie im Gedächtnis des Maklers oder Privatanbieters. Teilen Sie mit, dass Ihre Finanzierung gesichert ist oder eine Finanzierungszusage Ihrer Bank innerhalb weniger Tage vorliegen kann. Wenn Sie sich schon vor dem Besichtigungstermin die genaue Adresse geben lassen, können Sie die Lage per Google Maps oder besser direkt vor Ort prüfen. Bitte respektieren Sie dabei die Privatsphäre des Eigentümers oder Bewohners und klingeln Sie nicht am Objekt und betreten Sie auch nicht das Grundstück.

Sie kennen den Inhalt des Exposés, haben die Lage geprüft und sind vielleicht schon ein paar Minuten vor dem Termin vor Ort. Nun kann die Besichtigung starten. Der Anbieter, ob Makler oder Privatverkäufer, sollte sich Zeit für Sie nehmen und Sie in einem Einzeltermin persönlich durch alle Räume führen. Löchern Sie ihn mit Ihren Fragen. Dumme Fragen gibt es dabei nicht. Wenn es Sie beschäftigt, ist es wichtig. Sie merken schnell, ob Sie sich in der Immobilie wohlfühlen. Vertrauen Sie dabei auf Ihr Bauchgefühl. Über Ihr ehrliches Feedback freut sich der Immobilienmakler oder Verkäufer. Passt die Immobilie zu Ihren Vorstellungen? Falls nicht, ist das absolut in Ordnung und kann offen kommuniziert werden. Bleiben Sie aber konstruktiv in Ihrer Kritik. Gerade dann, wenn Sie den Eigentümer vor sich haben. Oft genug fällt es Verkäufern schwer, ihr Eigenheim anzubieten. Abwertende Bemerkungen können Eigentümer meist schlechter einordnen, als ein professioneller Makler.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen positiven Eindruck beim Anbieter zu hinterlassen. Ordentlich gekleidet und mit höflichen Umgangsformen zeigen Sie Respekt. Vor kurzem hatte ich eine Besichtigung, bei der sich die beiden Interessenten schon am Eingangstor je eine Zigarette anzündeten. Nach dem Rundgang ums Haus wurden deren abgebrannte Stummel im Vorgarten ausgedrückt. Natürlich war dieser unschöne erste Eindruck nicht ausschlaggebend. Dennoch wurde der Bungalow schließlich von Nichtrauchern gekauft.

Sie können sich nach Ihrer ersten Besichtigung vorstellen die Immobilie als neues Eigenheim zu bewohnen? Dann sollte der Anbieter Ihnen ausführliche Hausunterlagen zur Verfügung stellen. Zum Beispiel einen bemaßten Grundriss, Lagepläne, Wohnflächenberechnungen, Aufstellung von Sanierungsmaßnahmen und vieles mehr. Nur so haben Sie die nötige Transparenz für Ihre Kaufentscheidung. Zudem dienen diese wichtigen Dokumente auch Ihrer finanzierenden Bank als Bewertungsgrundlage.

Daumen drücken

Ob Sie den Zuschlag erhalten, entscheidet immer der Verkäufer. Erfahrungsgemäß ist nicht immer allein der Kaufpreis ausschlaggebend. Gerade wenn es ums Eigenheim geht legen Eigentümer oft Wert auf Sympathie. Dass die oft jahrzehntelang selbst bewohnte Immobilie vom Käufer ebenso geschätzt wird kann entscheidend sein. Und ein bisschen Glück gehört auch dazu. Natürlich kann es sein, dass der Zuschlag an einen anderen Interessenten vergeben wird – obwohl Sie alle Tipps befolgt haben. Nehmen Sie es sportlich. Vielleicht finden Sie ja bald eine Immobilie, die noch besser zu Ihnen passt. Dafür drücke ich Ihnen die Daumen.

Infografik: 5 Schritte zu Ihrer Traumimmobilie

Beachten Sie diese fünf wichtigen Schritte für Ihren erfolgreichen Immobilienkauf

Bestellerprinzip: Was bedeutet es für Vermieter?

Lange wurde diskutiert, doch das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ wurde letztlich doch verabschiedet. Den ausführlichen Gesetzestext finden Sie hier. Wichtigste Änderung des Mietnovellierungsgesetzes für Vermieter ist, neben der Mietpreisbremse, das Bestellerprinzip.

Demnach muss mit 1. Juni 2015 zwingend derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Für ihn ist die Gesetzesänderung zunächst unangenehm, bedeutet sie doch zusätzliche Kosten, die er möglicherweise nicht vollständig durch Mieterhöhungen kompensieren kann. Insbesondere, wenn sich seine Mietimmobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt wie Frankfurt, München, Berlin oder Hamburg befindet, wo die Mietpreisbremse voraussichtlich greifen wird. Im Speckgürtel des Rhein-Main Gebietes wird es vielerorts keine Bremse geben. Aber auch hier können Mieten nicht beliebig erhöht werden.

Doch es gibt eine gute Nachricht für Vermieter. Das Bestellerprinzip zwingt seriöse Makler, Vermietern bestmöglichen Service und Beratung zu bieten. Die Servicequalität wird dank der Gesetzesänderung sicher steigen. Es lohnt sich, genau auf die Leistung des Maklers zu schauen. Wie gut kennt er sich im lokalen Mietmarkt aus. Hat er Referenzen? Waren Vermieter und Mieter mit seiner Leistung zufrieden? Geht er auf Wünsche ein? Berät er bei Fragen der Sanierung und Renovierung? Hat er Ideen, wie das RMI-Miet-Leasing, die eine Vermietung erfolgreicher gestalten? Es geht für Vermieter also um einen deutlichen Mehrwert, der eine Zusammenarbeit mit dem Makler seines Vertrauens lohnenswert macht. In jedem Fall können Vermieter die Vermittlungskosten steuerlich geltend machen. Einen großen Teil der Provision zahlt also das Finanzamt. Lohnt es sich dann wirklich, für den verbleibenden Betrag selbst auf die zeitintensive Suche nach einem neuen Mieter zu gehen?

Natürlich können Eigentümer das tun, zum Beispiel für die Vermietung ihrer Immobilie in Königstein, Kronberg oder Bad Soden. Vielleicht weil sie sich keinen Makler leisten können oder wollen. Dazu sollten sich Vermieter mit Mietrecht und Vermarktungsmöglichkeiten auskennen. Worauf es noch ankommt und mit welchen Herausforderungen eine Vermietung verbunden ist lesen Sie in einem weiteren Beitrag. Gerne stehe ich Ihnen bei Ihrer Vermietung als Fachmann mit Rat und Tat zur Seite. Auf Anfrage sende ich kostenfrei und unverbindlich eine Broschüre mit hilfreichen Tipps zur erfolgreichen Vermietung zu.

Übrigens: Das Mietnovellierungsgesetz greift, wie der Name schon sagt, nur bei der Vermietung. Für den Verkauf einer Immobilie können Makler weiterhin entweder mit dem Verkäufer oder dem Käufer eine Provisionsvereinbarung treffen.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Das Gesetz enthält auch die sogenannte Mietpreisbremse. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Kaltmiete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der durchschnittlichen Miete am Ort betragen. Wohlgemerkt, die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstvermietet wurden, sowie umfassend renovierter Wohnraum. Für Bestandsmieten in Hessen gilt die Kappungsgrenzen-Verordnung. Die Bundesländer legen für fünf Jahre fest, in welchen Regionen die Mietlage angespannt, also zu wenig Wohnraum verfügbar ist. Die Durchschnittsmiete wird im Mietpreisspiegel festgehalten, den in Hessen noch nicht alle Gemeinden führen. Auch Königstein, Kronberg und Bad Soden führen keinen qualifizierten Mietspiegel, nach §558d BGB. Aber der Vordertaunus gehört ohnehin nicht zu den Gebieten mit angespannter Wohnlage. Es ist davon auszugehen, dass die Mietpreisbremse hier nicht greift.

 

Beste Betreuung für Ihr Geld: 9 Gründe für die Pflegeimmobilie als private Kapitalanlage

Haben Sie schon einmal daran gedacht, ein Pflegeappartement zu kaufen? Seit einigen Jahren ist es privaten Kapitalanlegern möglich, Teileigentum an Pflegeheimen zu erwerben. So ähnlich wie eine Eigentumswohnung, die Sie beispielsweise vom Immobilienmakler Ihres Vertrauens in Königstein, Kronberg oder Bad Soden erwerben. Professionelle Anleger investieren vor dem Hintergrund des demographischen Wandels schon lang in den hochinteressanten Markt der Pflegeimmobilien. Schließlich werden wir immer älter, die durchschnittliche Lebenserwartung steigt jährlich um etwa drei Monate. Die Altersgruppe 80+ ist besonders betroffen, sie wächst in den kommenden Jahrzehnten um das Dreifache. Mit der Überalterung unserer Gesellschaft steigt natürlich das Pflegerisiko. Für 90-Jährige liegt es schon jetzt bei über 60 Prozent. Damit steigt auch der Bedarf an Pflegeplätzen rasant. Neue Pflegeheime müssen finanziert und gebaut werden. Nicht nur für „Immobilienneulinge“ ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in diesen risikoarmen Wachstumsmarkt zu investieren.

Pflegeimmobilie Schmitten

Steht für altersgerechtes Wohnen vor den Toren Frankfurts: Das Seniorenzentrum AGO in Schmitten/Taunus (Bild:WI-Immoservice)

9 Gründe für die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage:

Nr. 1: Maximale Mietsicherheit

Der Betreiber des Pflegeheims mietet Ihr Appartement, üblicherweise mit einem Mietvertrag mit garantiert mindestens 20 Jahren Laufzeit. Die Miete fließt auch bei Leerstand des Appartements. Die Mietrendite beträgt etwa fünf Prozent. Das Risiko insolventer Mieter, Mietnomaden und Mietausfälle gibt es nicht.

Nr. 2: Ihr Geld ist vor Inflation geschützt

Die Mietzahlung ist an den Kaufpreisindex gekoppelt. Bei steigender Inflation wird die Miete angepasst. So ist Ihr Kapital bestmöglich vor Wertverlust geschützt.

Nr. 3: Rundum-Sorglos-Paket

Fast alle Eigentümeraufgaben geben Sie an den Betreiber ab. Er sorgt für die Vermietung an Pflegepatienten, den ordnungsgemäßen Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie. Der Verwalter entlastet Sie zusätzlich bei weiteren Aufgaben. Damit ist diese Anlageform besonders für „Immobilienneulinge“ geeignet und solche Kapitalgeber, die sich nicht kümmern möchten.

Nr. 4: Beste Finanzierungskonditionen

Das historisch niedrige Zinsniveau macht die Kaufpreisfinanzierung attraktiv. Durch Niedrigenergiebauweise nach KfW 70 Standard profitieren Sie von dem Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Nr. 5: Vorbelegungsrecht bei Eigenbedarf

Falls Sie oder nahe Angehörige selbst Bedarf haben, greift Ihr Vorbelegungsrecht. Damit steht Ihnen bevorzugt ein Pflegeplatz in allen Häusern des Betreibers zu, ohne Warteliste.

Nr. 6: Erfahrene Betreiber sind Ihre Partner

Für Pflegeimmobilien werden erfahrene, bonitätsstarke Betreiber verpflichtet, die mehr als zehn Pflegeeinrichtungen betreiben und über viel Erfahrung verfügen. Sie verpflichten sich zu Pachtverträgen von 20 Jahren und mehr.

Nr. 7: Fortlaufende Kontrolle Ihrer Pflegeeinrichtung

Es liegt im Sinne des Betreibers, das Haus in gepflegtem und repräsentativem Zustand zu halten. Der Betreiber unterliegt darüber hinaus den wachsamen Augen von Hausverwaltung, Gewerbeaufsicht, Gesundheitsamt und den medizinischen Dienst der Krankenkassen. Nicht zuletzt achten die Angehörigen der Pflegepatienten auf die gute Führung des Hauses.

Nr. 8: Flexibel durch eigenen Grundbucheintrag

Zur maximalen Kaufsicherheit erhalten Sie für Ihr Teileigentum einen eigenen Eintrag im Grundbuch. So können Sie Ihr Pflegeappartement jederzeit verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen. Das unterscheidet die Pflegeimmobilie wesentlich von Beteiligungsgeschäften.

Nr. 9: Investition in Wachstumsmarkt

Der demografische Wandel stellt unsere überalternde Gesellschaft vor große Herausforderungen. Der Bedarf an Pflegeplätzen wird in den kommenden Jahrzehnten stark zunehmen. Mit einer Pflegeimmobilie investieren Sie daher in einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt.

Fordern Sie unsere kostenlose Infobroschüre telefonisch an unter 06174/9988397.

Die fünf häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Für einen reibungslosen Ablauf, müssen sich Eigentümer intensiv auf den Verkauf vorbereiten. Insbesondere wenn sie sich entschieden haben, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen. Bitte vermeiden Sie diese fünf häufigsten Fehler:

Nr. 1: Den Aufwand unterschätzen

Eine Immobilie zu verkaufen kostet Zeit, Geld und oft auch Nerven. Stellen Sie sich darauf ein, dass Sie mehrere Monate für den Verkaufsprozess benötigen. Von der Erstellung eines ausführlichen Exposés mit ansprechenden Fotos und einer einladenden Beschreibung über das Einstellen in mehreren Immobilienportalen, das Beantworten von Interessentenanfragen, Besichtigungen, die Beschaffung nötiger Dokumente, die Verkaufsvorbereitungen – eine Immobilie verkauft sich nicht nebenbei.

Nr. 2: Überhöhter Angebotspreis

Eigentümer neigen häufig dazu, den Preis ihrer Immobilie zu hoch einzustufen. Klar, ihr Zuhause soll möglichst viel einbringen. Den Preis senken kann man ja immer noch. Aus professioneller empfehle ich Ihnen dieses Vorgehen nicht. Überzogene Preisvorstellungen führen dazu, dass Interessenten Ihr Angebot entweder von vornherein nicht ernst nehmen und keinen Kontakt zu Ihnen aufnehmen. Oder sie besichtigen Ihre Immobilie ohne ernsthafte Absichten, beanspruchen Ihre Zeit und kaufen letztlich doch nicht.

Interessenten gehen davon aus, dass Ihr ausgeschriebener Angebotspreis als gesetzt gilt. Bedenken Sie: Nicht jeder möchte in Preisverhandlungen wie auf einem Basar einsteigen. Letztlich machen Sie Ihr Angebot zum Ladenhüter. Die Folge: Sie müssen den Verkaufspreis deutlich nach unten reduzieren. Potenzielle Käufer vermuten bei so einer Preiskorrektur, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen könnte. Daher mein Rat: Nehmen Sie sich Zeit und bestimmen Sie den marktgerechten Preis.

Nr. 3: Nachlässige Präsentation

Ein verwilderter Garten, defekte Glühbirnen, quietschende Türen und Fenster, ein tropfender Wasserhahn – es gibt viele Details, die potentiellen Käufern auffallen und im Gedächtnis bleiben. Sie verkaufen doch eine attraktive Immobilie. Dann zeigen Sie das und investieren in Ihr Objekt. Ihr Auto würden Sie auch aufpolieren, um es zu einem höheren Preis zu verkaufen. Achten Sie auf den Keller. Käufer investieren nicht nur in Wohn- sondern auch in Stauraum. Er sollte daher gut zugänglich und möglichst aufgeräumt sein.

Nr. 4: Kritik persönlich nehmen

Auch wenn Sie Ihr Heim optimal präsentieren, Kaufinteressenten haben meistens etwas zu nörgeln. Entweder weil sie den Kaufpreis drücken wollen oder Ihre Immobilie tatsächlich nicht gefällt. So etwas kann auf Dauer frustrieren. Nehmen Sie es gelassen, die Geschmäcker sind verschieden.

Nr. 5: Mehrere Makler beauftragen

Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf führen nicht selten dazu, dass sich Eigentümer nach erster erfolgloser Suche doch an einen Immobilienmakler ihres Vertrauens wenden. Oft standen Objekte bis dahin monatelang in Immobilienbörsen. Entweder gab es kaum Anfragen oder viele ergebnislose Besichtigungen. Widerstehen Sie der Versuchung, nun mehr als einen Vermittler zu beauftragen. Wenn mehrere Immobilienmakler Ihr Haus oder Ihre Wohnung anbieten, wirkt es auf potentielle Käufer als wollten Sie dringend verkaufen. Es entsteht der Eindruck eines billigen Angebots. Außerdem werden die beauftragten Makler unter hohem Konkurrenzdruck in kurzer Zeit möglichst viele Interessenten durch Ihre Immobilie schleusen. Sparen Sie sich diesen Besichtigungstourismus. Ein professioneller Makler arbeitet effektiver und sucht gezielt nach passenden Interessenten.

Für mehr Tipps zum Privatverkauf fordern Sie unsere kostenlose Infobroschüre telefonisch an unter 06174/9988397. Beachten Sie auch den Blogbeitrag Vier Schritte zur erfolgreichen Immobilienanzeige

Infografik Fehler beim Immobilienverkauf

Immobilienmarkt 2015: Wichtige Änderungen

Das vor uns liegende Jahr bringt einige Änderungen für den Immobilienmarkt. Was genau auf Vermieter, Eigentümer, Mieter und Käufer zukommt, habe ich für Sie kurz und bündig zusammengefasst.

Mietpreisbremse für gestresste Wohnmärkte

Mieter in Städten und Regionen mit wenig Wohnraum werden künftig durch die sogenannte Mietpreisbremse entlastet. Bislang können Eigentümer den Mietpreis nach eigenem Ermessen festlegen. Tritt die Mietpreisbremse wie geplant in der ersten Jahreshälfte in Kraft, dürfen Bundesländer Gebiete mit knappem Wohnraum für fünf Jahre festlegen. Dort darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und grundsanierte Wohnimmobilien.

Bestellerprinzip regelt Provisionszahlung neu

Ebenfalls das Konto des Mieters entlasten soll das sogenannte Bestellerprinzip. Wer den Immobilienmakler bestellt, muss ihn künftig auch bezahlen. Meist sind dies die Vermieter. Auf sie kommt künftig zunächst eine Mehrbelastung zu. Ein guter Service mit Schutz vor zu geringen Mieteinnahmen, falscher Mieterwahl oder Leerstand der Immobilie sollte die Zusatzkosten aber wert sein. Wussten Sie schon? Wenn Sie als Eigentümer beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus in Königstein vermieten möchten, können Sie die Kosten für die Wohnungsvermittlung steuerlich geltend machen.

So wie die Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die erste Jahreshälfte geplant. Es wurde im Oktober 2014 vom Bundeskabinett verabschiedet. Nach Prüfung von Bundestag und Bundesrat wird es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und tritt damit in Kraft.

Höhere Grunderwerbsteuer flutet Kasse der Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer steigt wieder. Diesmal nicht in Hessen, sondern in Nordrhein-Westfalen und dem Saarland auf 6,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen alle Länder die Abgaben der Immobilienkäufer selbst bestimmen – und nutzen dies für saftige Steuererhöhungen. In 2014 haben fünf Länder erhöht. Allein Hessen hatte die Steuer innerhalb der letzten zwei Jahre von 3,5 auf auf 6 Prozent erhöht. Damit sind die Abgaben an den Fiskus beim Immobilienkauf ein wesentlicher Kostenfaktor.

KfW Zinsen weiter im Tiefflug

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Zinsen für die Förderprogramme „Energieeffizient Bauen“, „Wohneigentum“ und „Altersgerechtes Umbauen“ um bis zu 0,25 Prozent gesenkt. Bauen Sie als Eigentümer eine Wohnung altersgerecht um, erhalten Sie einen Zuschuss von 5.000 Euro. Die Zinsübersicht finden Sie hier.

EnEV 2014: Verbot alter Heizungen & neue Anforderung an Immobilienanzeigen

Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) dürfen Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Brennwert und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen.

Außerdem werden die Anforderungen an Anzeigen in Zeitungen und Immobilienportalen erhöht. Art des Energieausweises, Energieverbrauch der Immobilie und Energieträger müssen genannt werden. Ab dem 1.Mai werden Verstöße als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 15.000 Euro geahndet. Was Sie bei Ihrer Immobilienanzeige sonst noch beachten sollten, lesen Sie hier.

EEG-Umlage kaum spürbar gesunken

Die im Erneuerbare Energien Gesetz festgelegte „Umlage für die Einspeisung erneuerbarer Energien“ ist zum 1. Januar 2015 von 6,24 auf 6,17 Cent pro Kilowattstunde gesunken. Die Umlage ist Teil des Strompreises und sichert die garantierten Preise für Stromeinspeisung durch Windparks und Solaranlagen. Positives Signal: Der Strompreis soll in absehbarer Zeit nicht steigen.

Infografik Grunderwerbsteuer der Bundesländer

Vier Schritte zur erfolgreichen Immobilienanzeige

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten, müssen Sie Aufmerksamkeit generieren. Wirklich jeder, der in Ihrer Gegend ein neues Zuhause sucht, sollte von Ihrem Angebot erfahren. Nur so finden Sie zeitnah einen passenden Käufer oder Mieter. Sie brauchen also eine Immobilienanzeige, die gleichermaßen informiert wie Lust auf Wohnen macht. Und so geht’s:

Schritt 1: Entscheidung für Zeitung oder Internet

Wo möchten Sie inserieren? Entweder Sie geben eine kleine Textanzeige im Immobilienteil Ihrer Lokalzeitung auf. Die wichtigsten Informationen bekommen Sie in drei Zeilen. Ungefähr so: „3ZKB in Kö, 62qm, GA, NR, EBK, Blk, WC, TGLBad, 650,- kalt. Chiffre 83943.“ Für viele Privatvermieter ist das noch immer der Königsweg. Meine Empfehlung: Wenn Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen oder vermieten, und vielleicht aus mehreren Interessenten auswählen möchten, entscheiden Sie sich für ein Immobilienportal im Internet, Informationsquelle Nr. 1 für Immobiliensuchende. Laut Immostudie der Uni München werden Immobilien zu über 70 Prozent online gesucht. Aus persönlicher Erfahrung kann ich sagen, es sind meist sogar mehr.

Im Internet haben Sie außerdem mehr Möglichkeiten Ihre Immobilie mit längeren Texten und aussagekräftigen Bildern vorzustellen. Zudem wird Ihr Angebot damit auf Handys und Tablets verfügbar. Die Suche über mobile Endgeräte nimmt stetig zu. Dieser Entwicklung sollten Sie sich nicht verschließen.

Bei den Anbietern haben Sie die Qual der Wahl. Als professioneller Immobilienmakler für Königstein, Kronberg, Bad Soden und den Vordertaunus decke ich mit insgesamt 14 großen und kleineren Portalen ein breites Spektrum ab. Privatanbieter sollten sich für ein oder zwei Anbieter entscheiden, wie Immowelt oder Immonet.

Schritt 2: Einladend texten

Im Textbereich Ihrer digitalen Anzeige beschreiben Sie Ihre Immobilie detailliert. Informieren Sie nicht nur zu Ausstattung und Bauart, sondern schaffen Sie Emotionen. Vermitteln Sie einen ersten Eindruck, wie schön es sich in Ihrer Immobilie wohnt.

Vernachlässigen Sie dabei nicht die Lagebeschreibung und Infrastruktur vor Ort. Wie ist die Verkehrsanbindung, gibt es Parkmöglichkeiten, wo ist der nächste Supermarkt, Kindergarten, Sportzentrum etc. Und besonders wichtig: Achten Sie auf ordentliche Grammatik und vermeiden Sie Schreibfehler. Auch dadurch heben Sie sich von vielen Konkurrenzangeboten ab.

Schritt 3: Harte Fakten genau angeben

Hier geht es um die vergleichbaren Eckdaten Ihrer Immobilie. Anzahl der Zimmer, Quadratmeter der Wohn- und Nebenflächen, Ausstattungsmerkmale wie Küche, Pool, Balkon, Parkmöglichkeiten etc. Machen Sie möglichst genaue Angaben. Interessenten nutzen die Filterfunktion der Immobilienportale für die gezielte Suche und vergleichen die Quadratmeterpreise. Die Wohnfläche sollten Sie nicht selbst ausmessen sondern auf die Wohnflächenberechnung des Architekten zurückgreifen. Vergessen Sie nicht den Energieausweis Ihrer Immobilie zu zitieren. Diesen benötigen Sie seit 1.Mai 2014 zwingend wenn Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten. Inserieren Sie ohne diese Angaben aus dem Ausweis so begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein saftiges Bußgeld von bis zu 15.000 Euro! Außerdem ist Ihre Anzeige dann abmahnfähig, wofür findige Anwälte eine ordentliche Summe kassieren. Also besser immer das Baujahr laut Energieausweis, Energieträger, Endenergiebedarf, Energieeffizienzklasse und Gültigkeitsdatum des Ausweises angeben.

Schritt 4: Mit schönen Bildern begeistern

Ihre Immobilie kann noch so tolle Ausstattungsmerkmale haben. Um aus der Masse der Angebote herauszustechen, benötigen Sie aussagekräftige Bilder, die Ihre Immobilie im besten Licht zeigen. Besucher von Immowelt & Co entscheiden anhand der Bilder in wenigen Sekunden, ob sie eine Immobilie mögen oder nicht.

Wie gut Ihre Bilder werden hängt davon ab wie fit Sie in Sachen Digitalfotografie sind. Diese Grundregeln sollten Sie auf jeden Fall beachten:

  • Räumen Sie auf. Je weniger persönliche Gegenstände, desto besser. Zeitungen, Handys oder Kinderspielzeug stören die Wohnatmosphäre.
  • Entrümpeln Sie, wenn nötig. Zu viele Möbel können einen Raum optisch verkleinern.
  • Statten Sie kahle Räume mit Möbeln aus. Lassen Sie ihre Immobilie gegebenenfalls von einem Homestaging-Profi wohnlich gestalten. Mehr dazu lesen Sie in meinem Blog-Beitrag zu Homestaging. Eine Anbieterliste bietet der Fachverband DGHR.
  • Fotografieren Sie bei Tag und schalten Sie alle Lichtquellen im Raum ein. Verwenden Sie nur im Notfall ein Blitzgerät. Die dabei entstehenden Schlagschatten lassen das Motiv unnatürlich wirken.
  • Halten Sie die Kamera gerade. Schiefe Winkel erzeugen stürzende Linien am Bildrand.
  • Nutzen Sie ein Bildbearbeitungsprogramm für kleine Retuschen. Es gibt kostenlose Programme wie Picasa (Windows) oder iPhoto (Mac). Mehr aus Ihren Bildern holen Sie mit kostenpflichtigen Programmen wie Adobe Lightroom oder Photoshop Elements (für Win & Mac).
  • Erstellen Sie Immobilienvideos für mehr Aufmerksamkeit.
  • Bleiben Sie aktuell. Bei Privatverkäufen kann es vorkommen, dass eine Immobilie länger am Markt ist. Tauschen Sie Bilder mit Schnee und kahlen Bäumen im Frühjahr aus.

Tipp: Wie Sie Ihre Immobilie besser nicht präsentieren, sehen Sie an diesen Beispielen.

Sicher, der Aufwand für eine gute Immobilienanzeige ist nicht ohne. Aber Sie werden schnell sehen, dass Ihr Engagement belohnt wird. Mit einer sorgfältig erstellten Anzeige helfen Sie Interessenten bei der Entscheidung, ob Ihre Immobilie interessant für sie ist.

Was in Sachen Vermietung und Verkauf sonst noch zu beachten ist, lesen Sie im Bereich Vermieten meines Blogs.

Digitalkamera für Immobilienfotos

Eine gute Kamera ist für aussagekräftige Immobilienfotos wichtig. Handybilder wirken unprofessionell.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Diese Frage steht meist im Mittelpunkt wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht. Sind es 550.000 Euro? Oder bekomme ich für mein ruhig gelegenes Einfamilienhaus im Taunus mit Garten und toller Ausstattung doch über 600.000 Euro? Oft geht es um tausende von Euro. Geld, für das Eigentümer oft jahrelang Kredite abgezahlt haben. Ein sensibles Thema also, bei dem Haus- und Wohnungsbesitzer keine Fehler machen wollen. Im Internet gibt es zahlreiche Seiten und Anbieter die, teils kostenfrei oder gegen Gebühr, den vermeintlich richtigen Kaufpreis ermitteln. In der Regel müssen Eigentümer nur Eckdaten und Zustand des Hauses angeben. Wirklich verlässlich sind diese Dienste erfahrungsgemäß nicht. Schließlich lässt sich ein Haus oder eine Wohnung nicht allein auf dem Papier bewerten. Die wichtigen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattungsstandard, Renovierungsstau, Alter, Bautechnik oder Nutzungsoptionen sollten von einem professionellen Makler vor Ort eingeschätzt werden.

Das Problem

Eigentümer bewerten ihre Immobilie oft zu optimistisch. Klar, sie haben gekauft, immer wieder renoviert und einen kleinen Gewinn hätte man auch gern. Wenn dann noch das Herz an der Immobilie hängt, rufen Eigentümer nicht selten Höchstpreise auf, die sich schwer erzielen lassen. Die Taktik „Wir probieren es mal, runtergehen können wir immer noch“ ist allerdings fatal. Kaufinteressenten beobachten den Markt oft über Jahre bevor für sie sich für eine Immobilie entscheiden. Wenn eine Immobilie Monate oder sogar bis zu zwei Jahre am Markt ist entsteht der Eindruck, dass damit etwas nicht stimmt. Genau so macht man aus einer Immobilie einen Ladenhüter. Und verliert bares Geld, denn ein Verkauf ist danach nur noch über einen deutlich niedrigeren Preis möglich, der meist unter dem tatsächlichen Wert liegt.

Die Lösung für Eigentümer

BVFI Siegel

Wertermittlung vom geprüften Experten

Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Immobilienmakler vor Ort schätzen. Er kennt den lokalen Markt aus früheren Vermittlungen gut und empfiehlt Ihnen den optimalen Angebotspreis für einen reibungslosen Verkauf. Übrigens: eine Immobilienwertermittlung muss Sie nichts kosten. Als geprüfter Bewerter von Wohnimmobilien biete ich diesen Service in Königstein, Kronberg, Bad Soden und im Vordertaunus kostenlos und unverbindlich an.

Welches Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie das richtige ist lesen Sie im Beitrag Wertermittlung für Ihre Immobilie.

TIPP: Immobilienbewertungen sind nicht nur bei Kauf oder Verkauf von Immobilien gefragt, sondern auch bei

  • Erbstreitigkeiten
  • Scheidungsauseinandersetzungen zur Ermittlung des Zugewinns
  • Zwangsversteigerungen
  • Beleihungen zur Finanzierung
  • Vermögensaufstellungen